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Moura Dubeux e Melnick apostam em regionalização para superar economia adversa

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Moura Dubeux e Melnick apostam em regionalização para superar economia adversa

O momento desfavorável para o setor de construção civil tem punido as ações de Moura Dubeux e Melnick, que acumulam quedas de 50% e 40%

Moura Dubeux e Melnick apostam em regionalização para superar economia adversa
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Atualizado há 14 dias

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São Paulo, 23 de junho – Focar em uma única região, blindando-se da concorrência e construindo uma marca forte é a principal estratégia de incorporadoras como a nordestina Moura Dubeux e a gaúcha Melnick, que veem na tática uma forma de driblar o momento desafiador para o setor.

Diante da alta de juros mais intensa promovida pelo Banco Central no século e de níveis de inflação ao consumidor atingindo o maior patamar desde 1995, lançar, vender e construir empreendimentos imobiliários vem se tornando uma atividade cada vez mais dependente de uma forte estrutura de capital e uma assertividade nos lançamentos.

Nesse sentido, companhias com foco regional se destacam, segundo analistas, pelo amplo conhecimento que possuem das praças onde atuam e a possibilidade de lançar empreendimentos que casem com a demanda local.

Manter a rentabilidade atual, sem tomar muitos riscos e tentar “inventar a roda” não é uma opção neste momento, disse Artur Losnak, analista do TC Matrix. “O mercado está olhando mais para a velocidade de vendas e para um estoque controlável do que para metas de lançamentos”.

A regionalização na incorporação é um dos temas abordados no Painel Setorial de Construção Civil e Properties organizado por TC Matrix, Economatica e Prisma hoje em São Paulo.

O momento desfavorável para o mercado de construção e incorporação tem punido as ações ordinárias de Moura Dubeux (MDNE3) e Melnick (MELK3), que acumulam quedas respectivas de cerca de 50% e 40% nos últimos 12 meses.

Jogo sem concorrência

No primeiro trimestre, a Moura Dubeux conseguiu atingir um cenário de “céu de brigadeiro” para qualquer incorporadora: elevar o valor geral de vendas dos seus lançamentos na base anual, aumentando margem bruta e acelerando a velocidade de vendas refletida pelo indicador venda sobre oferta, ou VSO, em 7,1 pontos percentuais, a 28,2%.

A dominância da companhia no mercado de médio e alto padrão do Nordeste explica o bom momento operacional, segundo o diretor-presidente da Moura Dubeux, Diego Villar.

“O Nordeste tem muito pouco estoque de imóveis, e a oferta não está atendendo à demanda. Somos a única operadora de médio-alto padrão presente em quase toda a nossa região”, afirmou o executivo em entrevista à TC Rádio.

A Moura Dubeux nasceu em Recife no início dos anos 1980, e a partir dos anos 2000 se expandiu para todas as outras capitais nordestinas, exceto Teresina e São Luís.

“A Moura Dubeux joga um jogo sem concorrência, e vai surfando sem grandes emoções. Existe a demanda reprimida na região, e tem espaço para continuarem crescendo”, disse Helô Cruz, gestora da Stoxos, que está posicionada na Moura Dubeux.

Ter sucesso no mercado imobiliário ”é dominar e ganhar relevância nas praças onde você atua”, disse à Mover o vice-presidente de Operações da Melnick, Marcelo Guedes.

A “regionalidade” do mercado de construção e incorporação é uma das bases da estratégia da incorporadora gaúcha, que completa 52 anos em 2022.

A Melnick tem sua ação focada em Porto Alegre e região metropolitana, com alguns projetos urbanísticos no interior do estado. Segundo Guedes, a companhia tem uma fatia de mercado de cerca de 25% na capital gaúcha.

Entre janeiro e março, a Melnick, que abriu capital no final de 2020, também aumentou o volume de lançamentos e ganhou margem bruta, mesmo com o VSO caindo de 31% para 27% ano a ano.

Onde a vista alcança

Diversificar geograficamente não foi uma estratégia adequada para incorporadoras e construtoras após a onda de IPOs do setor entre os anos de 2006 e 2007, lembra Artur Losnak, do TC Matrix.

“Várias empresas fizeram lançamentos em Manaus, no Nordeste, contrataram empresa terceirizada, mas não conseguiram acompanhar as obras. Quando veio a crise de 2008, e depois a de 2015, as empresas não sabiam o que fazer”, avalia.

Casos como o da carioca PDG Realty, que encerrou em 2021 um processo de recuperação judicial que durou quatro anos, e da Rossi Residencial, que chegou a enfrentar 18 pedidos de falência até abril segundo a coluna Radar, da Veja, ilustram esse cenário.

A Tecnisa, incorporadora paulista que passou por um processo de reestruturação, também sofreu com a tentativa de buscar outros mercados durante a eurofia da construção civil.

“Hoje, não fazemos mais nada em outras praças sem um parceiro local, porque senão é só problema. É uma fria”, disse Fernando Perez, diretor-presidente da Tecnisa, em Painel Setorial do TC Matrix.

Até mesmo a Cyrela, maior incorporadora do país, encontrou dificuldades em sua tentativa de buscar outras regiões do país.

“Construção não é escalável e nem commodity. Você não consegue ter a mesma estrutura com três ou 100 obras ao mesmo tempo. Se você não consegue acompanhar tudo, perde um pouco do controle”, acrescentou Losnak,

Ele relembra a máxima de Ernesto Zarzur, fundador da EZTec, que tem atuação exclusiva em São Paulo: “Só construímos onde a vista alcança”.

“Cada região tem suas características de produto. Aqui no sul precisamos colocar churrasqueira em todos os apartamentos, por exemplo, independentemente do tamanho. Em outros lugares isso seria fora da realidade”, disse Guedes, da Melnick.

Segundo o executivo, a incorporadora tem estudado avançar para os estados de Santa Catarina e Paraná, mas não tem pressa para crescer geograficamente e se tornar um player não apenas estadual, mas regional, como a Moura Dubeux.

Olhando para o histórico do setor, muitos executivos veem com cautela a estratégia de alocação de capital via expansão geográfica, de forma acelerada, por não ser uma forma sustentável de crescer.

“O que temos feito é analisar com muito cuidado os outros estados do sul, conversado com outras empresas, e trabalhado com uma ideia de crescimento de modo muito cauteloso”, pontua Guedes.

Projetos irreplicáveis

Para se manter relevante no mercado gaúcho, a Melnick, que tem a Even como sua maior acionista após 12 anos como sócia da empresa, aposta em “projetos irreplicáveis”, cuja demanda é mais resiliente a ventos macroeconômicos mais adversos.

“Para projetos especiais e diferenciados, irreplicáveis, o mercado segue com bom volume de vendas. Esses produtos representam oportunidade rara, e a pessoa olha e pensa que, se não comprar agora, não compra mais”, disse Guedes.

Na Moura Dubeux, a filosofia de vendas deixa explícita a forma como o mercado de incorporação e média e alta renda lida com a qualidade dos seus empreendimentos.

“Não somos nós que agradecemos ao cliente quando fechamos um negócio. É o cliente que nos agradece pela possibilidade de comprar um Moura Dubeux”, disse André Coutinho, head da área comercial da empresa, em evento anual com investidores.

Texto: Gustavo Boldrini
Edição: Guillermo Parra-Bernal
Imagem: Vinicius Martins / Mover
Comentários: [email protected]

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