Visão macro para o setor de construção civil

Visão macro para o setor de construção civil

elizabeth-farias

24 JUN

7 MIN

Visão macro para o setor de construção civil

Em nossa visão, o setor de construção civil enfrenta uma conjuntura econômica desafiadora, com os custos avançando no lado da oferta, vide o comportamento dos preços do cimento e do aço, e no lado da demanda, aumento das taxas para o financiamento imobiliário.

Contudo, os desafios postos para o setor são conjunturais e não impactam em componentes mais estruturais, de longo prazo.

Para começar, julgamos relevante a abordagem retroativa de variáveis importantes, dado a alta correlação do setor com o macro.

PIB construção

O período recente refletiu dois fatores principais. No primeiro, temos um impacto negativo na atividade do setor com a eclosão da pandemia de Covid-19.

Em um segundo momento, temos a recuperação da atividade, impulsionada, principalmente, pela queda na taxa básica de juros, que chegou a 2% a.a., reduzindo o custo dos financiamentos e contribuindo para a recuperação em “V” da atividade no setor.

Materiais de construção

No escopo de insumos, base para a construção civil, temos um cenário de estagnação da oferta em conjunto com uma demanda que permaneceu aquecida em resposta às políticas fiscal e monetária expansionistas, levando ao aumento dos custos da construção.

Assim, observamos uma alta significativa tanto nos preços de cimento quanto nos preços de aço em 2021. Momento também marcado pela forte depreciação do real contra o dólar.

Financiamentos

A recuperação dos números referentes a financiamentos coincide com a melhora nas condições financeiras, com a redução da taxa Selic. Nesta conjuntura, podemos esperar uma deterioração nos números ao longo de 2022 e 2023, em resposta ao patamar de 2 dígitos da taxa Selic.

Lançamentos e vendas

No 1T22 foram lançadas cerca de 53 mil unidades residenciais, com queda de 2,6% a/a. Por outro lado, ainda que os lançamentos tenham diminuído no comparativo com o 1T21, o valor total dos lançamentos ficou em R$23bi. Isso representa um avanço de R$4bi a/a.

No caso das vendas, 73,9 mil unidades residenciais foram vendidas no 1T22. Ou seja, aumento de 1,4% a/a e desempenho mais resiliente do que os lançamentos (CBIC, 2022).

PCVA

O Programa Casa Verde e Amarela (PCVA) registrou lançamentos de 22,3 mil unidades, o que representou uma queda de 25,6% frente a 1T21. As vendas de unidades do programa totalizaram 36,8 mil unidades no 1T22, com queda de 3% a/a.

Os resultados negativos do programa não têm relação com o avanço das taxas de juros. Entretanto, respondem ao aumento dos custos da construção civil, a queda no poder de compra das famílias e a deterioração das expectativas das incorporadoras (CBIC, 2022).

O foco desta análise será a discussão sobre desenvolvimento, crescimento, riscos e oportunidades no segmento de construção e incorporação

Incorporadoras e construtoras

Nos últimos anos, o número de lançamentos e vendas de imóveis residenciais aumentaram, com as empresas conseguindo aumentar vendas sem perder margem.

Porém, o desempenho não se deu de forma linear e o forte ritmo de crescimento do lucro líquido parece ter ganhado ponto de inflexão.

A incidência dos juros altos sobre a decisão de compra de um imóvel variou entre as faixas de renda atendidas. Isso porque o tamanho da prestação mensal pode ser, ou não, componente decisório na realização do financiamento.

Nesse sentido, os extremos do mercado – alta e baixa renda – reagem menos à variação dos juros. Ou seja, podem conter parte do impacto sentido pelo público que depende do crédito imobiliário.

Perspectivas para o setor de construção

A aceleração dos preços dos materiais, a escassez de mão-de-obra qualificada e a alta dos juros, reforçam o olhar desanimador para o setor de construção, vis-à-vis uma tendência de desaceleração da demanda e expectativas baixas de realização de novos projetos.

Assim, diversos são os ventos contrários. Para efeito prático, os classificamos sob duas óticas: demanda e oferta.

Demanda

Do lado da demanda, como o setor trabalha com ciclos longos, a atividade presente ainda é um retrato do ciclo de vendas passado. É muito provável que o cenário atual, de condições financeiras mais apertadas, venha reverberar na decisão sobre novos negócios.

Além disso, as medidas do Governo Federal para apoiar o financiamento devem surtir algum efeito no curto prazo.

Sobretudo, ao nosso ver, de forma prospectiva é esperado que haja uma redução da participação do programa popular de habitação na quantidade total de unidades lançadas, dadas as circunstâncias atuais.

Com a queda na aquisição de imóveis pelas famílias de renda mais baixa, podemos ver um maior enquadramento das empresas em segmentos de alta e média renda.

Do mesmo modo, chama a atenção o aumento do comprometimento de renda das famílias com financiamento imobiliário, além do aumento do valor médio do financiamento SBPE por unidade, mostrando um crescimento de financiamento de imóveis de maior valor agregado.

Sendo assim, mesmo após a subida de juros – alta de 400 bps nos últimos seis meses – as taxas de financiamento continuaram em patamares historicamente baixos. Porém, o cenário não deve ser sustentado no médio e longo prazo, a nosso ver.

Oferta

Pelo lado da oferta, como a indústria desses materiais depende bastante de energia, o encarecimento das commodities acabou causando influência adicional sobre os preços dos insumos, que já estavam sob pressão.

O INCC encerrou o ano passado em 14,03%. A tendência é que ele desacelere, em ritmo mais lento neste ano, com alta de 9,48%, mas fechando 2023 com taxa de variação em torno de 5,6%.

Por ora, avaliamos que os preços de cimento sigam trajetória de queda ao longo dos próximos dois anos, até se estabilizar no patamar médio de R$0,43/kg, vs. o atual de R$0,60/kg.

Por outro lado, para o aço, projetamos a mesma tendência de baixa, saindo de cerca de R$8,0/kg neste ano para R$5,27/kg a partir de 2024.

A normalização dos gargalos de oferta perpassa por um caminho lento, de modo a atingir a normalidade somente após 2023. Até lá, os altos custos podem inviabilizar a compra de imóveis a mais pessoas, continuando como motor de margens mais baixas.

Além disso, com relação a capacidade de repasse dos custos aos consumidores, assumimos que as empresas voltadas à baixa renda sofram mais em termos de margem quando comparadas às construtoras de médio/alto padrão. Assumimos isto tendo em vista o espaço limitado destas empresas para aumentar preços de venda.

Nesse sentido, a elasticidade da margem das empresas em relação às variações nos preços dos insumos dependerá da especificidade de cada empresa no que tange ao gerenciamento da cadeia.

Riscos e oportunidades no setor de construção

Apesar de um cenário macro desfavorável no curto prazo, esperamos que os investimentos em construção civil mantenham parcela importante de participação no PIB. E quando o ciclo de aperto monetário virar, o cenário tende a ser positivo para investimentos.

Sendo assim, se consolidado nosso cenário-base, a Selic cairá somente a partir do segundo semestre de 2023, com o Banco Central reduzindo os juros entre 200 e 350 bps, e finalizando o ano com a Selic próxima dos 10,25% a.a.

Do lado dos riscos, a deterioração da capacidade de investimento do setor público pode contrair a disponibilidade de recursos para o subsídio de moradias no segmento de baixa renda.

A regionalização esperada das cadeias de suprimentos pode gerar um ambiente inflacionário por período prolongado, o que sugere um patamar mais elevado de juros, consolidando uma demanda menor no segmento de média renda.

Além disso, no segmento de alta renda os desafios ocorrem em termos de custo de oportunidade, à medida que retornos elevados em renda fixa podem capturar parcela importante do capital, em oposição aos investimentos no setor.

Em contrapartida, do ponto de vista das oportunidades, esperamos que atividades ligadas à construção de infraestrutura cresçam em ritmo sustentável, beneficiadas pelo ano eleitoral, pela disponibilidade de caixa dos estados e municípios e pelos marcos regulatórios vigentes.

Por fim, é preciso foco em projetos de inovações de construção que visam ganhos de produtividade, pautados em reduzir custos, diminuir tempo de produção e aumentar escala.

Caso evolua, um cenário transformador com base em tecnologia favorece a maior confiabilidade na entrega do produto e impulsiona principalmente segmentos voltados a classes de menor poder aquisitivo, ampliando a viabilidade econômica dos investimentos.

Conclusão

A conjuntura atual é desafiadora para o setor em termos de custos de matérias-primas, patamar atual e expectativa sobre a taxa básica de juros, pontos que já começam a impactar nos lançamentos das companhias.

No mais, fato é que os desafios colocados para o setor são conjunturais e não estruturais. A alta nos custos da construção civil deve arrefecer com a desaceleração econômica esperada para 2023.

Em paralelo, esperamos que a melhora da inflação ao consumidor possibilite o início da redução da taxa básica de juros ao longo do ano, com a mesma convergindo para cerca de 8% a.a. em 2024.

Estes fatores se somam para melhorar a conjuntura econômica, o que deve reverter os impactos sobre a atividade vistos no curto prazo.

Para mais detalhes, ver estudo “Perspectivas para o setor de construção civil” disponível na aba relatórios do TC.

Se você está começando, indicamos o curso básico sobre investimentos. Aprenda com quem realmente entende de investimentos. Tire dúvidas, troque ideias, experiências e construa uma grande rede de networking com investidores de todo Brasil.

A gente também está no InstagramYouTube e no TikTok. Acompanhe!

Economista Jr. no TC

Análise Fundamentalista

E-BOOK

Análise Fundamentalista

Neste e-book, abordaremos de forma simplificada os principais pontos que você precisa saber para entender a Análise Fundamentalista nas suas decisões de investimento.

Receba todas as novidades do TC

Deixe o seu contato com a gente e saiba mais sobre nossas novidades, eventos e facilidades.

Receba todas as novidades do TC

Deixe o seu contato com a gente e saiba mais sobre nossas novidades, eventos e facilidades.