Desvendando a dupla camada de descontos nos FIIs

Desvendando a dupla camada de descontos nos FIIs

ivan-eugenio

10 JAN

4 MIN

Desvendando a dupla camada de descontos nos FIIs

No artigo de hoje vamos desvendar a dupla camada de descontos nos FIIs. O termo foi mencionado inicialmente no relatório gerencial do FII Mogno, negociado pelo ticker MGFF11. E, de lá para cá, está gerando muita discussão. 

Em primeiro lugar, não posso deixar de mencionar que já conversamos com Daniel Caldeira, gestor do MGFF11, sobre o a dupla camada de desconto. Então, você pode conferir esse bate-papo no TC Station. 

Em segundo lugar, no artigo de hoje vamos estruturar o cálculo da dupla camada de desconto para que possa ser devidamente compreendido e não fiquem mais dúvidas. 

Mas, antes, precisamos conversar sobre a queda do IFIX, principal índice de fundos imobiliários de nosso mercado, neste ano de 2021.

  • O IFIX no ano de 2021
  • Queda é sempre negativa?
  • Desvendando a dupla camada de desconto nos FII’s
  • Concluindo

Boa leitura!

O IFIX no ano de 2021

Neste ano de 2021 o IFIX, até o dia 16 de dezembro de 2021, apresentou um retorno negativo de 6,58%, o que desagrada muitos investidores. No entanto, não estaríamos diante de uma oportunidade para o investido de longo prazo?

Agora, comparando-o com outros índices do mercado (IBOV, IMOB e IDIV), percebemos que o IFIX apresenta retorno inferior apenas ao IDIV, no período mencionado no parágrafo anterior, performando melhor que os demais. 

Fonte: Economatica

Mas, não podemos ignorar, também a volatilidade de cada índice e, neste quesito, o IFIX é aquele com menor volatilidade dos quatros. De primeiro de janeiro até dezesseis de dezembro de 2021, o IFIX apresentou uma volatilidade de 5,77%, enquanto o IDIV de 19,28%. 

Queda é sempre negativa?

A princípio, especialmente o investidor inicial, uma queda em um ano não é vista com bons olhos. Contudo, passado o “susto inicial”, começamos a perceber não uma, mas muitas oportunidades no mercado. 

Não é segredo para ninguém, estamos diante de muitas oportunidades no mercado. Temos hoje segmentos de FIIs sendo negociados na bolsa com desconto que você não vai encontrar no mundo real.  A grande questão é saber identificar a melhor para você. 

Por exemplo, no último relatório gerencial do FII HGRE11, a gestora CSHG apresentou para o valor do m² de cada ativo. Agora, realizando os cálculos, percebemos que o valor do m² em bolsa está sendo negociado aproximadamente com 20% de desconto em relação aos valores apresentados pela gestora.

Logo, concluímos que este fundo imobiliário está sendo negociado com desconto na bolsa. Podemos também, de forma mais simples, perceber o desconto na bolsa analisando a métrica P/VP, ou seja, preço/valor patrimonial

O valor patrimonial pode tranquilamente ser conferido nos informes mensais divulgados pelos fundos. O preço, obviamente, está na tela do home broker. Assim, besta dividir este por aquela e pronto, temos o cálculo do P/VP. Quanto mais abaixo de um, maior é o desconto. 

Ok. Até aqui você conseguiu entender o desconto dos ativos. Chegou a hora de entendermos a dupla camada de desconto. 

Desvendando a dupla camada de desconto nos FII’s

Finalmente, vamos conversar sobre a dupla camada de desconto nos Fundos Imobiliários, especialmente nos FoFs, ou fundo de fundos. Hoje, tranquilamente encontramos FoFs sendo negociados com 15% de desconto de seu valor patrimonial, até mesmo 20%. 

Nesse ínterim, vamos criar um FOF para não mencionarmos um ativo real da bolsa. Vamos aqui estudar um FOFE11, ou FOF exemplo. Ele é composto pelos 20 FIIs com maior representatividade no IFIX, excluindo os FoFs, tendo cem cotas de cada FII.

Logo, o nosso fundo exemplo tem hoje uma carteira formada pelos seguintes ativos:

  • Recebíveis: KNIP11, KNCR11, IRDM11, CPTS11, HCTR11, RECR11, MXRF11, HGCR11 e KNHY11;
  • Galpões logísticos: HGLG11, XPLG11 e BTLG11;
  • Shopping: XMPL11, VISC11 e HGBS11;
  • Lajes: BRCR11, JSRE11 e HGRE11;
  • Renda urbana e Híbrido: HGRU11 e KNRI11.

Tendo cem cotas de cada fundo chegamos a um patrimônio líquido de R$208.628,00. Considerando um desconto em bolsa em relação ao VP de 15%, este fundo estaria sendo negociado por R$177.334,65. Temos aqui a primeira camada de desconto. 

Agora, se todos os fundos deste FoF estivessem sendo negociados no seu valor patrimonial, o seu patrimônio líquido passaria a ser de R$225.987,82, o que, ao menos em teoria, trata-se de um potencial. Logo, temos aqui a segunda camada de desconto. 

Desta forma, a primeira camada de desconto é a diferença entre valor de mercado do FoF e o valor de mercado dos ativos de sua carteira e a segunda camada está entre o valor de mercado dos ativos que da carteira para o valor justo destes ativos e, aqui, apenas para exemplificar, utilizamos o valor patrimonial. 

Concluindo

Por fim, não fique com dúvidas. Caso não tenha compreendido a dupla camada de desconto ou queira saber mais sobre outros assuntos relacionados a FII’s, saiba que no TC temos um canal específico para você tirar todas as suas dúvidas, com uma equipe pronta para te auxiliar em seus investimentos.

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