O que você precisa saber sobre o informe trimestral dos FIIs

O que você precisa saber sobre o informe trimestral dos FIIs

artur-losnak

09 JUN

5 MIN

O que você precisa saber sobre o informe trimestral dos FIIs

Olá, investidor! Anteriormente, em outro texto, falamos sobre a importância do informe mensal. Hoje, vamos falar do que você precisa saber sobre o informe trimestral dos FIIs.

O informe trimestral reporta (trimestralmente) dados do fundo imobiliário referentes ao que aconteceu ao longo do trimestre.

Assim, o grande dado, na minha visão, é ter exatamente as posições em que FoFs e FIIs de CRI estão investidos, enquanto no relatório gerencial podemos ter uma noção, mas fica restrito ao que o gestor possui interesse em informar.

O informe trimestral precisa ser divulgado até 45 dias depois do encerramento do trimestre de referência. É importante lembrar que nenhum informe é auditado, então, pode conter eventuais erros (e o fundo enviar uma correção posteriormente).

Igualmente, encontramos o informe trimestral no mesmo local do informe mensal, no Plantão de Notícias da B3.

O que encontramos no informe trimestral?

Analogamente ao informe mensal, o informe trimestral também inicia com dados básicos do fundo, como nome, CNPJ, data de início do funcionamento, dados do administrador, encerramento do exercício social e competência do documento.

A saber, logo após temos dados referentes aos ativos em que o fundo investe.

No caso de ativos físicos, temos um bom resumo: área, número de unidades, vacância de cada ativo, inadimplência, representatividade do ativo em relação à receita total do fundo, setor de atuação dos principais inquilinos e representatividade dos principais inquilinos.

No caso específico do HGPO11, o informe trimestral de março/22 nos informa que Edifício Metropolitan representou 76% da receita do fundo (Platinum apenas 19%).

Se formos escolher apenas 1 ativo para dedicar maior atenção, este certamente será o Metropolitan.

Além disso, 28% da receita do imóvel (ou 21% da receita do fundo) vem de apenas 1 inquilino e ele nos informa que é uma holding.

Quando o Covid-19 estava mais forte, o gestor decidiu de maneira espontânea divulgar o nome dos principais locatários no relatório gerencial. Cabe ao investidor avaliar e entender se possui interesse em se expor a um fundo imobiliário com essa concentração.

O vencimento dos contratos

Depois, na parte 1.1.2.1.2, o fundo reporta o prazo de vencimento dos contratos.

No caso do HGPO11, vemos que contratos vencem de maneira bastante espalhada ao longo do tempo. Uma grande concentração em uma data específica pode gerar volatilidade de receitas para o fundo.

Se você tiver convicção de que preços estão baixos e devem subir no fim do contrato, vale a pena se expor a fundos imobiliários que possuem vencimentos no curto prazo.

Por outro lado, se estamos passando por uma crise e/ou preços estão muito altos e/ou existe risco real do inquilino sair, é melhor se expor a contratos mais longos e “postergar” eventual dor de cabeça.

Agora, lembre-se que estamos falando de vencimento dos contratos de locação, o informe trimestral não divulga cronograma das revisionais de aluguel (que também são importantes). Este dado conseguimos no relatório gerencial.

Na parte 1.1.2.1.3, há divulgação dos indexadores de reajuste dos contratos de aluguel. É algo importante para o investidor que procura se expor (ou evitar exposição) a um indexador específico.

Vimos nos últimos anos que houve dificuldade de repassar contrato de aluguel atrelado a IGPM em alguns casos.

Em outros, como o preço estava bem abaixo do mercado, foi relativamente fácil de repassar IGPM. Então, é sempre salutar questionar o gestor sobre o poder de barganha que ele possui contra o inquilino.

As posições em CRIs, FIIs e ações

Assim também, no caso de fundos de ativos financeiros, o informe trimestral reporta exatamente as posições que eles possuem (tanto em ações quanto CRIs e FIIs).

A fim de trazer um exemplo prático, acima vemos a posição do IRDM11 no final do primeiro trimestre de 2022.

Acho importante ver não só a posição, mas a evolução dela. Se IRDM11 está comprando/vendendo determinado FII (que conseguimos checar pelo número de cotas). Se ele começou a vender HCTR11, por exemplo, vai continuar vendendo nos próximos meses ou vai parar em uma posição específica?

São pontos a serem questionados ao gestor. Entender qual foi a estratégia dele ao comprar determinado FII e se ele está seguindo a estratégia informada.

É importante tomar cuidado e analisar a quantidade de cotas e não apenas o volume financeiro. Afinal, o eventual ganho de participação do FII no patrimônio do fundo pode ser basicamente por causa da valorização das cotas (e não por compra de novas cotas).

Movimentos realizados pelo fundo

Dando continuidade, temos depois a relação de movimentos realizados pelo fundo tanto de aquisições, quanto de alienações (vendas).

No caso do HGRE11, ele vendeu um ativo no quarto trimestre de 2021. No informe trimestral não há um resumo da venda, se ela gerou lucro ou não. O fundo costuma reportar isso com maiores detalhes no relatório gerencial.

A renda mínima garantida e a demonstração financeira

Na parte 3 há outros dados, como rentabilidade garantida (ou mais famosa como renda mínima garantida – RMG). Já fizemos um artigo sobre ela aqui no TC School.

No informe trimestral do SARE11, podemos ver o detalhamento da renda mínima garantida do imóvel de Santo André (que eles compraram do HSLG11).

Depois chegamos à demonstração financeira do trimestre do fundo imobiliário, tanto pela ótica contábil (regime de competência) quanto pela ótica financeira (regime caixa).

De maneira geral, a diferença é que no regime de competência apuramos o quanto deveríamos receber/gastar e no regime de caixa apuramos o quanto efetivamente está transitando pela conta corrente do fundo.

informe trimestral

Fonte: BM&FBovespa

Às vezes um inquilino paga de maneira antecipada o aluguel e a receita de aluguéis na coluna financeira aparecem maior que na coluna contábil. De maneira geral, eventuais receitas não recorrentes são explicadas no relatório gerencial.

Se houver um descasamento relevante e não está explicado no relatório gerencial, é importante entrar em contato com o gestor.

Finalmente, temos um resumo de quanto que o fundo teve de resultado e o quanto ele distribuiu (lembrando que a lei obriga o fundo imobiliário a distribuir pelo menos 95% do lucro caixa gerado). Se notarmos um número muito acima de 95%, é um sinal de atenção.

Conclusão

Agora, chegamos ao segundo de nossos artigos publicados sobre os documentos comuns de fundos imobiliários. No próximo, vamos conversar um pouco sobre informe anual e encerraremos nossa conversa sobre eles.

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Head de Fundos Imobiliários na TC Matrix.

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