O que você precisa saber sobre o informe mensal dos FIIs

O que você precisa saber sobre o informe mensal dos FIIs

artur-losnak

24 MAI

6 MIN

O que você precisa saber sobre o informe mensal dos FIIs

Olá, investidor! No artigo de hoje, vamos falar sobre o que você precisa saber do informe mensal dos FIIs. Agora, você já deve estar ciente de que o informe mensal se trata de um documento comum para a indústria de fundos imobiliários.

Ademais, além do informe mensal temos outros documentos comuns à indústria e falaremos deles em próximos artigos.

Como você pode deduzir, o informe mensal reporta (mensalmente) dados do fundo imobiliário no último dia útil do mês. Assim, temos uma transparência que não vemos em ações (que reportam apenas dados trimestrais).

  • O que encontramos em um informe mensal?
  • Conhecendo o passivo do fundo
  • Conhecendo o ativo do fundo
  • Conclusão

O que encontramos em um informe mensal?

O informe mensal nos informa o valor patrimonial por cota, o que muitos investidores tomam como referência na sua decisão de investir ou não em determinado FII. O valor patrimonial por cota é uma boa referência, mas não deveria ser a única variável para tomada de decisão de investir ou não em determinado fundo imobiliário.

Inclusive, temos um stockguide com preço alvo de mais de 100 fundos imobiliários, além de recomendação, auxiliando o investidor a escolher em qual ativo alocar.

O informe mensal de um determinado mês precisa ser divulgado até o dia 15 do mês subsequente, sendo publicado sempre no sistema da B3.

Em primeiro lugar, é necessário saber que o informe mensal inicia com alguns dados básicos do fundo, como nome, CNPJ, data que início do funcionamento, dados do administrador, encerramento do exercício social e competência do documento.

Fonte: BM&FBovespa

Entretanto, os dados mais relevantes aqui são o CNPJ do fundo (para declaração de imposto de renda), data de início (é sempre bom checar há quanto tempo o fundo existe) e competência do documento (ver qual mês está sendo informado este informe mensal).

Fonte: BM&FBovespa

Base de investidores

Em segundo lugar, temos dados sobre o número de investidores do fundo imobiliário e o tipo de investidor (se é pessoa física, outro fundo imobiliário, pessoa jurídica não financeira etc.). Via de regra, fundos com mais de 10 mil cotistas possuem uma liquidez razoável para o investidor pessoa física.

Recentemente, alguns fundos inclusive passaram a utilizar a base 10 (ao invés da tradicional base 100) para ter maior adesão e viabilizar investimentos de uma parcela maior da população. Considero importante acompanhar a base de investidores para entender se o ritmo de adição se mantém ao longo dos meses ou se há um arrefecimento.

Mas, o ponto negativo de ter muitos investidores é que alguns custodiantes cobram por investidor. Logo, uma base de 500 mil cotistas (como vemos em MXRF11) tem um custo muito maior que o LVBI11 (que tem menos de 50 mil cotistas).

Conhecendo o passivo do fundo

Indo além, no informe mensal podemos conhecer o passivo do fundo. Nele temos uma tabela com linhas de 1 a 8, comentando sobre aspectos gerais do fundo imobiliário.

Fonte: BM&FBovespa

No exemplo acima, vemos o informe mensal de março/22 do GTLG11. Como há uma diferença entre o ativo e o patrimônio líquido, o passivo existe e é bom checar a sua composição (linhas 12 a 22).

Fonte: BM&FBovespa

Embora a grande maioria dos fundos imobiliários anuncia a distribuição de rendimentos no último dia útil do mês e paga aos seus cotistas no dia 15. Logo, na virada do mês há uma obrigação que será concluída no mês seguinte (linha 12).

De maneira análoga, temos a taxa de administração a pagar (linha 13), que também será endereçada no curto prazo. Portanto, no meu entendimento, esses passivos não são relevantes a ponto de gerar preocupação para o investidor.

Alavancagem

Agora, olhando os outros, com destaque para as linhas 15 a 18, temos efetivamente a alavancagem. Não há espaço no informe mensal para o fundo nos informar o cronograma de pagamento da dívida ou a taxa da dívida.

Aqui, temos apenas o valor bruto. Entendo que em alguns casos a alavancagem gera valor para o fundo, mas precisamos nos preocupar se ela atinge níveis não tão confortáveis.

Divulgamos semanalmente na tabela de indicadores a alavancagem de cada fundo imobiliário da nossa grade de acompanhamento.

No caso específico do GTLG11, a alavancagem (dívida bruta dividido pelo patrimônio) é de 100%, bem acima da média de FIIs logísticos (29%), e entendemos que está acima do julgamos sustentável (em torno de 30%).

Precisamos checar com maior profundidade a dívida do GTLG11, com dados que não estão disponíveis no informe mensal (mas devem estar no relatório gerencial ou na demonstração financeira): cronograma de pagamento e taxa da dívida.

Caso o fundo não tenha uma dívida formalmente declarada nas linhas 15 a 18, é bom checar a linha 21 (e a relevância dela em relação ao patrimônio).

Às vezes, para simplificar, na linha 21 há uma consolidação do passivo. Se ela for menor que 1% do patrimônio líquido, não vemos problemas relevantes. Se for maior, é bom tentar entender com o time de gestão o que está compondo a linha 21.

Fonte: BM&FBovespa

Conhecendo o ativo do fundo

Então, superando o passivo, temos o ativo. Aonde o fundo imobiliário alocou seus recursos.

A linha 9 representa o caixa e é algo relevante para acompanharmos, principalmente se o fundo imobiliário possui dívida relevante ou se o fundo imobiliário acabou de fazer captação.

Após a captação, entendemos que um período de 3 – 4 meses é algo saudável para concluir a alocação. Um prazo acima disso precisamos questionar o time de gestão sobre essa demora na alocação de recursos.

Por sua vez, a linha 10 ilustra onde o dinheiro está efetivamente alocado. Se estamos analisando um fundo de ativos físicos, a subdivisão 10.1 (direitos reais sobre bens imóveis) e a 10.13 (ações de sociedades cujo único propósito se enquadra entre as atividades permitidas aos FII) possui maior relevância e o valor destes subitens costuma mudar quando há reavaliação dos ativos.

Eventualmente, as reavaliações podem ser relevantes o suficiente de forma a impactar o valor patrimonial do fundo imobiliário, surpreendendo investidores que ficam muito focados no valor patrimonial do fundo.

Se estamos analisando um fundo imobiliário de ativos mobiliários (como FIIs e CRIs), as linhas mais importantes são 10.9 (FIIs) e 10.16 (CRIs). É importante acompanhar o mix entre a alocação entre FIIs e CRIs e comparar com a estratégia do fundo.

Infelizmente no informe mensal não há divulgação de quais FIIs e quais CRIs o fundo imobiliário está alocando. Isso podemos ver no relatório gerencial, na demonstração financeira e no informe trimestral.

Valores a receber

Outrossim, a linha 11 descreve o valor a receber do fundo imobiliário, fazendo a subdivisão de contas a receber por aluguéis, contas a receber por venda de imóveis e outros valores a receber.

Em sua grande maioria, aluguel é pago de maneira mensal e não deveria ter uma alteração relevante ao longo dos meses. Nas outras duas subdivisões, é importante entender o cronograma deste recebimento (quando a conversão em caixa efetivamente ocorre).

Fonte: BM&FBovespa

No caso do informe mensal do HGRE11, vemos que a conta a receber por venda de imóveis é relevante. E no relatório gerencial houve uma maior transparência sobre o cronograma de recebimento do dinheiro pela venda dos ativos.

Conclusão

Agora, este é o primeiro artigo publicado sobre os documentos comuns. Lembro que aqui é importante olhar alguns pontos, os quais elencamos abaixo:

  • O valor patrimonial do FII (lembro que é importante entender a sua composição e comparar com dados anteriores);
  • A evolução deste valor patrimonial;
  • A alavancagem do fundo;
  • Como ela evoluiu ao longo dos meses;
  • O ativo e sua composição.

Por fim, é importante lembrar que os dados disponíveis no informe mensal não são auditados por uma empresa independente, podendo estar sujeito a correções no futuro.

Baixe nosso app grátis! No TC você acompanha as principais notícias e cotações do mercado em tempo real, além de ter acesso a canais exclusivos para interagir com os melhores profissionais.

Aprenda com quem realmente entende de investimentos. Tire dúvidas, troque ideias, experiências e construa uma grande rede de networking com investidores de todo Brasil.

Além disso, também estamos no InstagramYouTube e no TikTok. Acompanhe!

Head de Fundos Imobiliários na TC Matrix.

Aprenda tudo sobre Fundos Imobiliários

E-BOOK

Aprenda tudo sobre Fundos Imobiliários

Quer saber como investir em fundos imobiliários? Neste ebook vamos fazer uma introdução aos fundos imobiliários, os chamados FIIs.

Receba todas as novidades do TC

Deixe o seu contato com a gente e saiba mais sobre nossas novidades, eventos e facilidades.

Receba todas as novidades do TC

Deixe o seu contato com a gente e saiba mais sobre nossas novidades, eventos e facilidades.