Caso TOUR11: FIIs podem deixar de existir?

Caso TOUR11: FIIs podem deixar de existir?

Caso TOUR11: FIIs podem deixar de existir?

No artigo de hoje, vamos responder a pergunta: FIIs podem deixar de existir? Bem como, para assimilar melhor o tema, vamos realizar um estudo do caso TOUR11.

Antes de mais nada, essa é uma pergunta realizada por muitos investidores iniciantes. Então, sem enrolação, sim, fundos imobiliários podem deixar de existir. Mas, calma! Vamos entender os motivos a partir de agora.

Em primeiro lugar, entenda que isso não vai ocorrer com todos os fundos imobiliários, tanto é que vamos tratar de um fato isolado aqui.

Em segundo lugar, vamos hoje elencar dois exemplos que podem fazer o fundo imobiliário deixar de existir sendo eles:

  • Fundo mono ativo e mono inquilino;
  • Fundo com prazo determinado.

Então, aproveitem o estudo de hoje.

O fim dos monos

Atualmente, poucos são os fundos mono ativos e mono inquilinos. No entanto, quando o produto fundo imobiliário veio ao mercado, o comum era se ter fundos com o objetivo de adquirir tão somente um imóvel. Na realidade, o fundo nascia com este propósito.

Agora, esse formato não é mais praticado pela indústria, sendo que os fundos de gestão ativa mult-imóveis estão adquirindo os edifícios do fundos mono, deixando eles de existir.

Também ocorre quando o inquilino vai desocupar o imóvel e o fundo não consegue outro para o seu lugar. Logo depois, esse imóvel começa a gerar mensalmente despesas e o fundo não tem caixa disponível para arcar com esses custos, tendo que realizar emissões para pagar despesas do imóvel e até mesmo do próprio fundo, como taxa de administração, por exemplo.

Assim, o fundo ou cotistas representando mais de 5% das cotas podem solicitar assembleia para venda do imóvel e seu encerramento.

O FII com prazo determinado

Não é comum, mas alguns fundos têm seu início e fim determinado no seu próprio regulamento. Seja como for, os cotistas receberão seu capital inicial aportado. Claro, ocorrendo tudo certo durante o prazo do fundo, não ficando sem correr os riscos que cada fundo tem.

Agora, como saber que o fundo tem um prazo determinado?

Podemos identificar um fundo de prazo determinado no seu regulamento, ou com mais facilidades aos investidores, no informe mensal. O documento é disponibilizado todos os meses pelo administrador na B3.

No informe mensal, temos informações relevantes do fundo para análise. Nesse ínterim, vale a pena entender esse documento para seu acompanhamento mensalmente.

O caso do FII TOUR11

Sobretudo, visando pelo melhor aprendizado, vamos trazer o exemplo o Fundo Imobiliário TOUR11, fundo esse que já se encontra encerrado e tinha prazo de duração determinado. Mensalmente, poderíamos encontrar essa informação no mencionado documento:

Em seguida, no lado esquerdo, temos seu prazo de encerramento, considerando essa data planejada para o encerramento do fundo. Mas essa data pode ser postergada ou adiantada.

Contudo, presenciamos algo muito perigoso nesse fundo, o chamado caso de “Caçadores de Yield”. Enfim, assim são apelidados o investidores que buscam somente olhar o Dividend Yield que o fundo distribui mensalmente para balizar seus investimentos, sem considerar a conjuntura completa do fundo.

Esse fundo começou a distribuir amortizações, devolução do capital inicial, assim o Yield desse fundo fica inflado por essas distribuições não recorrentes e que muitos investidores confundem como rendimento.

Contudo, na amortização você está recebendo de volta o dinheiro aplicado inicialmente. No caso de rendimento, o fundo está remunerando seu dinheiro aplicado. Em suma, para quem ainda não entende a diferença entre ambos.

Finalmente, percebemos como a cotação do fundo ficou muito volátil em valores negociados, sendo uma bomba relógio para quem não entendia o que estava fazendo.

Dessa forma, fica aqui a minha sugestão: caso esteja começando, evite fundos de prazo determinado até atender melhor sua estrutura de investimentos a amortizações, muito cuidado com os prazos também para essas amortizações.

Conclusão

Enfim, não corra o risco de comprar uma nota de R$100 por R$50 como ocorreu no caso TOUR11. Este erro pode ser facilmente evitado por você investidor.

No entanto, caso queira entender melhor sobre o caso TOUR11 e outros episódios que ocorreram com FIIs, venha conversar com a gente no Canal de Fundos Imobiliários do TC – para acessar, basta realizar seu cadastro gratuito.

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Colaborador do TC School

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