Qual é o melhor FII: Papel ou Tijolo?

Qual é o melhor FII: Papel ou Tijolo?

Qual é o melhor FII: Papel ou Tijolo?

No artigo de hoje, vamos falar sobre qual é o melhor: fundo de papel ou fundo de tijolo? Mas, como de costume, gosto de ir direto ao ponto e já trazer a resposta nas primeiras linhas: depende.

De antemão, já digo que depende da sua estratégia. Assim, é preciso saber qual a sua visão de curto, médio e longo prazo. Assim como em toda a renda variável, o investidor de fundos imobiliários deve ter o escopo de investir para o longo prazo. 

Mas, não pare por aqui. Neste momento, te convido a aprofundar no tema e entender melhor o meu ponto de visto. Logo, faça uma boa leitura!

Fundo Imobiliário de Papel – O que é?

Em primeiro lugar vamos falar o que é o fundo imobiliário de papel. Também denominados fundos de recebíveis, são FIIs que investem o seu patrimônio em títulos de renda fixa. 

Nesse meio tempo, pode surgir a dúvida: estamos diante de um produto de renda fixa ou de renda variável?

No entanto, essa dúvida não pode permanecer. Afinal, FIIs são ativos de renda variável, mas a classe de fundos imobiliários de Papel investe em renda fixa por meio de CRIs, LCIs, dentre outros, sendo que esses ativos por lei têm lastro imobiliário.

Agora, caso você não saiba o que é CRI, recomendo o artigo feito pelo Ivan Eugênio.

Fundo Imobiliário de Tijolo – O que é?

De outro modo, damos continuidade ao artigo para explicar o que é fundo imobiliário de tijolo. 

Aliás, aqui o nome já é sugestivo, a alocação do patrimônio líquido é realizada diretamente equity. Por este motivo, muitos investidores conseguem entender melhor essa classe de ativo. 

Afinal, é do conhecimento comum como o locador de um imóvel obtém a sua receita. Assim, o FII de tijolo adquire diretamente participação em shoppings, lajes corporativas, galpões, dentre outras classes de imóveis. 

Vantagens e desvantagens do FII de Papel 

Neste momento, passamos a entender melhor as vantagens e desvantagens do FII de papel. 

Em primeiro lugar, a vantagem do FII de papel é que ele vai te distribuir mês a mês uma taxa fixa de remuneração, mais o cupom do título que está lastreado.

Exemplo: O fundo de papel investe em um CRI de remuneração IPCA+6%;

Desta forma, o investidor tende a receber mensalmente o repasse da inflação acrescido dos juros contratados. Certamente, o valor recebido será menor, já que os custos do fundo são descontados mensalmente. 

Em outras palavras, o investidor está recebendo juro real. Uma vez que seu capital está sendo corrigido e acrescido de um juro, sendo este valor repassado a ele. 

Em segundo lugar, vamos analisar as desvantagens deste investimento. Em síntese, como você está sendo remunerado por um juro acrescido de inflação, caso você não reinvista esse rendimento distribuído, no longo prazo, o principal alocado não é corrigido pela inflação. 

Definitivamente, a inflação é entregue ao cotista que deve reinvestir para preservar o seu capital. Portanto, fica uma obrigação do investidor que prefere alocar em fundos de papeis, realizar o reinvestimento de no mínimo a inflação no ano.

Vantagens e desvantagens do fundo de tijolo

Agora, sem mais delongas, vamos analisar as vantagens e desvantagens de se investir em um fundo imobiliário de tijolo. 

Assim como no trecho anterior, vamos começar com as vantagens. Logo, temos que entender que estamos comprando um “pedaço” de um imóvel. Dessa forma, você deveria estar protegido da inflação, que tem seu custo de reposição implícito no tijolo. 

Apesar disso, estamos vendo os custos de construção subindo ano a ano (INCC). Então, isso deve refletir no longo prazo na valorização dos imóveis já construídos. Porque o custo de construir um novo imóvel está mais caro que no passado.

Agora, essa reposição não é uma regra, depende também de onde está o imóvel, padrão construtivo, ciclo de mercado e demanda. No entanto, se ela não estiver acontecendo, é melhor acender a luz amarela. Algo de errado pode estar acontecendo.

Ao passo que, o repasse da inflação podemos ver nos contratos. Atualmente, a maioria tem seus reajustes anuais atrelados a um indexador. No caso, o IPCA e o IGPM são os mais utilizados, caso o inquilino continue locando o imóvel.

Atualmente, como os custos de construções sobem ao longo dos anos, seu imóvel estando em uma área bem localizada e com demanda crescente de locações, o repasse no aumento dos aluguéis será percebido.

Consequentemente você terá maiores rendimentos sendo distribuídos por esses fundos, o inverso também é verdadeiro.

Por outro lado, quando analisamos as desvantagens, percebemos que o fundo de tijolo fica dependente da economia, principalmente PIB, localização do imóvel, demanda por locações. 

Enfim, são muitas variáveis que vai determinar como está o momento para o seu fundo imobiliário de Tijolo.

Retorno de um fundo de Papel e um de Tijolo

Neste momento, passamos a analisar o retorno de um fundo de papel e um de tijolo, ambos com início “base 100” e considerando o reinvestimento dos dividendos. Aqui, pegamos o retorno desde a data de início da série mais jovem (09/11/2012).

Fonte: Economatica

No gráfico podemos ver o retorno de um fundo de Tijolo e de um fundo de Papel. No caso, estamos analisando dois dos mais antigos fundos que temos no mercado.

Em azul está o fundo KNRI – Fundo Híbrido que investe em ativos de Tijolos como Lajes Corporativas e Galpões Logísticos. Em verde está o fundo MRX – Fundo de Papel, que investe em CRIs indexados principalmente ao IPCA e CDI+.

Podemos ver que o melhor retorno foi no MXRF, fundo de papel foi vencedor nessa comparação.

Mas, volto a repetir o que falei no começo, Depende. Nos próximos 10 anos o fundo KNRI pode superar o MXRF, não conseguimos prever qual será o retorno de ambos.

Conclusão

Por fim, entenda seu perfil de investidor para alocação, saiba que as duas classes são diferentes e podem se complementar na carteira. Você não é obrigado a ter somente uma classe, pode ter o complemento de ambas para surfar os melhores ciclos do mercado.

Baixe nosso app grátis! No TC você acompanha as principais notícias e cotações do mercado em tempo real, além de ter acesso a canais exclusivos para interagir com os melhores profissionais.

Estude e conheça! Aprenda com quem realmente entende de investimentos. Tire dúvidas, troque ideias, experiências e construa uma grande rede de networking com investidores de todo Brasil.

A gente também está no Instagram, YouTube e no TikTok. Acompanhe!

Colaborador do TC School

Aprenda tudo sobre Fundos Imobiliários

E-BOOK

Aprenda tudo sobre Fundos Imobiliários

Quer saber como investir em fundos imobiliários? Neste ebook vamos fazer uma introdução aos fundos imobiliários, os chamados FIIs.

Receba todas as novidades do TC

Deixe o seu contato com a gente e saiba mais sobre nossas novidades, eventos e facilidades.

Receba todas as novidades do TC

Deixe o seu contato com a gente e saiba mais sobre nossas novidades, eventos e facilidades.