Alavancagem em FIIs: o que é e como identificar

Alavancagem em FIIs: o que é e como identificar

Alavancagem em FIIs: o que é e como identificar

Olá, caro investidor(a)! No artigo de hoje, vamos falar sobre alavancagem em FIIs, como os fundos estão realizando esse movimento, bem como se ela é permitida.

Em primeiro lugar, pela Instrução CVM nº 472, que normatiza os Fundos Imobiliários, a alavancagem não pode ocorrer de forma direta. No entanto, a Instrução não deixa explícito que é proibido indiretamente. Dessa forma, pode-se concluir que um fundo imobiliário não pode alavancar. Contudo, há brechas para que essa prática ocorra de maneira indireta.

Em segundo lugar, é público e notório que nossa legislação permite inúmeras interpretações. Nesse ínterim, surgem as brechas e os caminhos legais para se fazer algo que, em tese, não se poderia fazer.

Pois bem, os fundos atualmente estão utilizando bastante essa prática de alavancagem. Seja como for, não a vejo como negativa, mas precisa ser analisada caso a caso. Há alavancagem agregando valor aos fundos, outras, por sua vez, pioram o seu resultado no médio e longo prazo.

No curto prazo, principalmente com carências de juros e amortização da dívida, “é tudo lindo, tudo maravilhoso”, aumentando até a distribuição de rendimentos. Mas não se esqueça que carências acabam em um momento.

Apesar disso, esse será um tema para um próximo artigo, onde podemos trazer mais detalhes de alavancagem que geram ou destroem valor para o fundo. Hoje, vamos responder duas perguntas:

  • Por que os fundos estão realizando alavancagem?
  • Como identificar uma alavancagem?

Então, boa leitura!

Por que os fundos estão realizando alavancagem?

Agora, é importante entender por que os fundos estão realizando alavancagem.

Desde já, é preciso compreender que em momentos de mercado mais desafiador para captações, a alavancagem em FIIs é um meio do gestor continuar a expansão do portfólio. Trazendo novos ativos, sem precisar de uma captação de recursos.

Mas, temos também momentos que o fundo compra um imóvel, até com um próprio dinheiro da captação de recursos e os imóveis estão no nome de uma SPE, e essa SPE pode conter dívidas, assim o fundo está agora com alavancagem.

Além disso, mais recentemente, uma prática que o gestor de um fundo acabou realizando, foi a emissão de um CRI, lastreado em um contrato atípico que tem no fundo como a garantia.

Todavia, esse recurso captado no CRI será feito o retrofit em outro imóvel, gerando um cap rate maior que a dívida do CRI. Assim gerando valor para o cotista, mesmo após contrair dívida.

O movimento narrado ocorreu no fundo do segmento logístico da Bresco, negociado em bolsa através do ticker BRCO11. Clicando aqui o leitor pode conferir o fato relevante.

Ainda assim, não se esqueça, dívida não é ruim. Dívida mal administrada é que pode virar um dor de cabeça.

Por exemplo, se você utiliza cartão de crédito, está se alavancando dependendo do limite disponível no cartão, para pagar no próximo mês ou meses seguintes. Caso você não pague as faturas, a história final você já deve saber que não é boa.

Como identificar alavancagem em FIIs?

Logo depois, precisamos saber como identificar alavancagem em FIIs.

Então, nas demonstrações financeiras, você consegue obter essa informação e até detalhes, dependendo de como o administrador disponibiliza as informações para o auditor.

Porém, para facilitar a identificação, podemos ver essa alavancagem em FIIs no informe mensal, documento que é disponibilizado todos os meses pelo administrador no plantão de notícias da B3.

Ao passo que reforço aqui, novamente, a importância do investidor acompanhar os dados desse documento que, diga-se de passagem, é de apresentação obrigatória.

Na imagem abaixo, temos um trecho do informe mensal do fundo XPML11. Conforme informação da linha 15, denominada “Obrigações por aquisição de imóveis”, identificamos a alavancagem total que o fundo detém aproximadamente R$ 625,4 milhões para obrigações de aquisições de imóveis.

De maneira idêntica, devemos observar também as linhas 18 e 21. Nelas, também podemos ver valores referente ao passivo do fundo.

Não conseguimos ver quais são as taxas e prazos, ficando uma opção verificar no relatório gerencial, caso o gestor divulgue ou questione o RI (Relação com Investidores), solicitando mais detalhes.

Conclusão

Alavancagem em FIIs é um instrumento financeiro que tem se tornado “normal”. Prática que, quando utilizada com inteligência, gera valor para os cotistas, mas precisa ser analisada no longo prazo, igualmente com os anos que costumam ter duração dos CRIs da dívida, 10,15, 20 ou mais anos.

Inclusive, os fundos de recebíveis também estão se alavancando. No artigo onde apresentamos o fundo MGCR11, há um trecho específico sobre alavancagem em FII de CRI, vale a pena a leitura clicando aqui.

Por fim, saiba que aqui no TC acompanhamos de perto a alavancagem dos fundos imobiliários. Quer saber se uma em específico é boa ou ruim para determinado fundo? Vem conversar com a gente no Canal de Fundos Imobiliários, para abrir sua conta é só se cadastrar no app do TC.

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Colaborador do TC School

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